最近話題になっている不動産小口化商品とは？
「不動産投資に興味はあるけど、高額すぎて手が出せない・・」
この記事をご覧の方の中にもそんな方がいらっしゃるかもしれません。
今日は「不動産小口化商品」について触れていきます。
不動産小口化商品とは・・・「不動産」を「小口」に分けて販売される商品です。（そのままですね）
投資家目線でいうと「不動産というすごく高い買い物を、1人でするなんて大変だし不安・・。だったらみんなで買えば少しは安心じゃない？」という考えから生まれた商品のことなんです。
※不動産小口化商品には、賃貸事業に出資をおこない賃貸利益からリターンを受け取るだけの「匿名組合型」や不動産の一部を購入し、所有する「任意組合型」などいくつか種類があるのですが、この記事ではもっともシンプルな「匿名組合型」についてご説明したいと思います。
不動産小口化商品が生まれた背景
ここでいう不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法という法律に基づいてつくられた投資商品のことをいいます。
かつてバブルの時代、節税対策やキャピタルゲイン狙いの顧客に販売されていた不動産小口化商品は、元本割れするなど様々な問題を引き起こし、投資家が損失を被る例が相次ぎました。
これを受けて販売業者を規制する目的で「不動産特定共同事業法」が施行され、不動産小口化商品を販売できる事業者を許可制にしました。悪質な事業者を排除し、投資家の保護をはかったのです。
不動産小口化商品は過剰な資産の処分やオフバランスの過程で自然発生的に生まれたがゆえにルールというものがありませんでした。そのために不動産特定共同事業法という法律ができ、投資家が安心して投資できる仕組みに生まれ変わったということです。いまでは不動産小口化商品というと不動産特定共同事業法に基づく投資商品を指すことが多いようです。
不動産小口化商品の仕組み
不動産投資というと、J-REITを思い浮かべる方も多いかもしれませんが、不動産小口化商品とJ-REITは別物です。
その違いをざっくり説明すると、J-REITは「不動産投資をおこなっている企業（投資法人）に投資をする」商品で、不動産小口化商品は「企業が持つ不動産に投資をする」商品といえます。
J-REITへの投資では、投資法人が発行する「投資証券」を購入します。この投資証券は証券取引所に上場されているため、証券価格は株価のように日々変動します。つまりJ-REITは、市場で自由に売買ができる一方で、投資法人が投資する不動産の実勢価格とは関係なく元本価格が値動きする「金融商品」に分類されます。
一方不動産小口化商品には市場が存在しないため、元本や利回りは不動産の収益性をもとに決定されます。
利回り＝投資家へのリターンは、投資対象である賃貸不動産の家賃（テナント）収入から生まれます。賃貸不動産の家賃（テナント）収入から、物件の維持費や入居者（テナント）の募集費用など、賃貸不動産事業運営に必要な諸費用を差し引きしたあとに残る賃貸利益を、出資持分に応じて分配するのです。
図で表すと以下の通りとなります。
つまり、普通の不動産投資と同様に、「その不動産は人気があるかどうか」が非常に重要だということです。不動産小口化商品への投資は、「管理の手間がいらない不動産投資」だと言い換えても良いかもしれません。
プロとはじめる不動産投資
不動産特定共同事業法の許可を取得するためには、資産要件のほか、宅建事業者であることが求められます。
つまり、不動産投資のために投資家を集める事業者は、当然不動産のプロでないといけませんよ、という決まりがあるのです。
ですから、不動産小口化商品に投資を検討する際は、利回りだけで判断するのではなく、実際に物件を見に足を運び、投資する価値がある物件かどうかを確かめてみることをおすすめします。
そして、その不動産を運営する事業者は、本当に信頼できる不動産業者かどうかを見極めることも大切です。
以上のように不動産小口化商品は、共同出資という方法を活用することで、高額な不動産に比較的少額から投資することが可能となった商品です。
インターネットで検索してみると、どの事業者が販売している商品もすべて、実際の不動産が明らかにされています。
投資する際は自分が購入する不動産を探すつもりで、その地域や物件の特徴を調べてみるのもおもしろいかもしれません。
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