【2020年民法改正】賃貸オーナー様が知っておきたい修繕のポイント

【2020年民法改正】賃貸オーナー様が知っておきたい修繕のポイント

2020年の4月に120年ぶりとなる民法改正がありました。賃貸物件の修繕に関するルールも大きく変更になりましたが、しっかり理解をしないまま1年が経ってしまったという方もいるのではないでしょうか。知らないままにしておくとトラブルに繋がることがあります。今一度確認をしておきましょう。

今回は、改正点の中でも特に賃貸オーナー様に影響のある、退去時の原状回復、契約期間中の修繕について解説をします。

修繕における民法の改正点

(1)退去時の原状回復について

退去時の原状回復については、改正前には民法に規定がなく、トラブルが起きた際は過去の判例によって解決されていました。
今回の改正では、「民法第621条 賃貸人の原状回復義務」により、以下のように明記されました。

  • 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復の義務を負う。
  • ただし、賃借人の責めに帰することができない事由によるもの、通常の使用及び経年の変化によって生じた損耗を除く。

民法621条(賃借人の原状回復義務)

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

このように、賃借人の責任で修繕が必要になった時は、オーナーではなく賃借人が義務を負うことが明確になりました。
賃貸オーナーはこれを事前に認識しておくことにより、退去時のトラブルの回避につながります。

(2)契約期間中の修繕について

備え付けのエアコンなどの設備に故障があった場合、所有者であるオーナーが修繕を行う必要があります。建物や設備はオーナーの所有物なので、入居者が勝手に修理をすることはできません。やむを得ず修理をした場合でも、オーナーに費用を請求できるかどうか、改正前の民法には記載がありませんでした。
オーナーがすぐに修繕の対応を行えない場合、入居者の生活に支障をきたしてしまいます。今回の改正では、入居者が修繕をした場合、オーナーに費用を請求できることが定められました。
しかし、オーナーにとっては、これによる新たなトラブルが想定されます。緊急性や必要性の低い修繕を、入居者が夜間や土日等に行い、割増料金が請求されてしまう可能性などです。

民法606条(賃貸人による修繕等)

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必
要となったときは、この限りでない。
2 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

トラブルを防ぐためには

上記のようなトラブルを防ぐためには、契約時の取り決め、契約書への明記が有効です。下記のような内容を契約書の特約事項で定めておきましょう。

  • 設備の故障があった際は必ず管理会社へ連絡をする。
  • 管理会社への連絡がつながらない時は、指定の業者に連絡をする。
  • 急ぎでない工事は平日に実施する。
  • 修繕の必要性や範囲を定める。

このように明記しておけば、借主が自分で修繕をしたときに起こりうる、無駄な出費を抑えることができます。

最後に

今回ご紹介した民法の改正部分は、全体の一部にすぎません。その他、「設備等が使用できない時の賃料減額」や「連帯保証人の債務保証」についてなど、賃貸オーナー様にかかわる変更点がいくつもございます。もし分からないことがありましたら、最寄りのエスティネットに是非ご相談ください。

小栁英臣
小栁英臣

WRITER

小栁(こやなぎ) 英臣 プロパティマネジメント事業部

オーナー様の物件の収支改善のご提案をしております。賃貸営業経験あり。入居者目線でのアドバイスもさせていただいております。

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