家賃滞納は他人事？コロナ禍で増加傾向

長期化する新型コロナウイルスの影響下で、家賃の滞納者が増加しております。
日管協総合研究所の調査^※1によると、「滞納者が増加した」と回答したオーナー様は、なんと約6人に1人もの割合でした。今まで滞納のなかったオーナー様も、他人事とは言えない状況ではないでしょうか。
今回は、家賃滞納の督促方法を、やってはいけない注意点を踏まえて解説いたします。
※1：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所「第24回賃貸住宅市場景況感調査」

滞納家賃催促の手段

(1)電話での説明・督促状の送付

滞納が発生したら、まずは状況を確認するためにも電話で連絡をしましょう。
「うっかり振込を忘れていた 、、 」というケースもよくあるため、関係性が崩れないような対応を心がけましょう。
電話を何度しても出ない場合には注意が必要です。滞納が長期化する前に「督促状」を送ります。督促状は滞納から1週間を目安に送りましょう。
以下は督促状のテンプレートになります。自主管理のオーナー様は参考にしてみてください。

1度督促状を送っても連絡がない場合は 2回目の督促を送ります。 2回目の督促状では、連帯保証人へ連絡する旨を追加します。具体的には、「〇月〇日までに入金が確認できない場合は、連帯保証人様に連絡させていただきます。」といった文言を入れます。2回目の督促は滞納から1カ月以内に行いましょう。

(2)内容証明郵便の送付

1カ月たっても入金がないと、2カ月目の滞納が始まります。ここまで連絡が取れない場合は「内容証明郵便」を送ります。
内容証明郵便とは、

• 誰が誰にいつ送ったか
• どんな内容か

を郵便局が公的に証明してくれる書類です。
内容証明は、法的措置を行う際の証拠になるものですので、滞納者にも圧迫感を与えることができます。
公的な書類が届くことで、事の重大性に気づき家賃を支払ってくれるケースが多いです。

(3)裁判以外の解決策

これでも滞納が解決しない場合は、法的な手段を講じることになります。しかし、裁判を行うとなると費用がかかり、また期間も長期に及ぶため、その分の家賃収入も入らなくなります。そのため、できるだけ裁判以外での解決を目指しましょう。
具体例としては、「滞納分の支払いを免除する」という条件で退去をお願いするケースがあります。滞納分が回収できなくても、裁判の費用を考えると安く済む場合が多いです。

(4)法的な措置（明け渡し訴訟、強制執行）

退去交渉が成立しないとなると、法的な措置を取らざるを得ません。明け渡し訴訟や強制執行を行うことになります。
民法上、家主側から「賃貸借契約の解除」を行う場合は、

• 3ヶ月程度の滞納があること
• 催促の請求をしているが、滞納者に支払いの意思がない

という条件が必要であると解釈されています。
滞納から3か月が経過し、法的措置を取らざるを得ない場合は、弁護士などの専門家に相談をして手続きを進めていきましょう。

オーナーがやってはいけないこと

家賃の滞納は、早めに解決をすべき問題です。ただし、焦って以下のような行為をすると、違法行為になってしまうこともあります。

• 早朝や深夜に電話訪問
• 学校や職場に連絡する
• 同日に何度も訪問
• 無断で入室、物の撤去

判断が難しい場合は、管理会社等に相談をするなど、慎重に進めることをお勧めします。

滞納を未然に防ぐには？

入居審査を自分でもしっかり行う。

まずは入居の審査時に、ご自身でもしっかり審査を行いましょう。
家賃の目安は手取り収入の3分の1とされています。空室が長引いている時などは、早く入居者を決めたくなると思いますが、後々のリスクをしっかりと考えて審査を行いましょう。

自主管理の場合でも連帯保証会社を付ける。

自主管理をされているオーナー様の中には、連帯保証会社を利用されていない方もいるかと思います。仲介店に、連帯保証会社の利用をお願いすれば、入居者との契約時に連帯保証会社をつけてくれます。今後の契約時にはぜひお願いをしてみましょう。

管理会社を利用する。

上記で解説をしたように、滞納を自分で解決しようとするとかなりの労力がかかります。管理会社を利用すると、これらの業務のほとんどを代行してくれます。すでに滞納で悩んでいるオーナー様も一度相談してみるとよいでしょう。

まとめ

今回は滞納家賃の督促方法の解説をさせていただきました。
オーナー様ご自身で誤った催促を行ってしまうと、オーナー様自身が違法行為を問われる可能性もあります。管理会社や法律の専門家に相談をしながら解決を進めていくとよいでしょう。エスティネットでも家賃滞納のご相談を受け付けております。ぜひお問い合わせください。